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九哥:任志强都对房地产的未来感到悲观了  

2014-12-17 09:56:42|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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九哥:任志强都对房地产的未来感到悲观了 - 九哥 - 九哥

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未来,至少在2015年,中国的房地产走势将是如何?中央经济会议没有表明态度,提也没提。但大家并没有减少对房地产的关注,毕竟这既关系到中国的经济发展,也关系到千万家庭的居住问题。

在日前召开的“全联房地产商会2014年”会上,房企老总们对房地产的未来看法不一。但让人备感意外的是,一向坚定看多楼市的任志强,却在会上对房市表现出谨慎悲观的态度。话说,这还是任大炮第一次对房地产的未来感到悲观。

为什么任大炮这么悲观?

任志强自己说了这么4个原因:

从刚公布的11月房地产运行数据看,国房景气指数已经超过历史最低点,而且还在继续下滑;

当月房地产开发投资增速已经连续三个月低于10%,到年底和明年年初,持续下滑的趋势不会改变;

土地购置面积不足以支撑明年的销售,新开工量也再次下降;

房地产开发资金来源已经降到历史最低点,意味着房企没有更多余力用于投资和生产了。

任总还说了:“到目前为止,维持10%左右的投资增速已经是竭尽全力了。最严重的问题是我们的库存在不断加大,目前预售面积已经超过6亿平方米,达到历史高峰,库存压力不仅出现在大城市,二三四线城市都出现了。”

说到底,让一向高调挺房地产的任志强第一次感到悲观的原因就是:高空置率。

不过,任总这句话应该倒过来说,“库存压力不仅出现在二三四线城市,大城市都出现了”。一直以来,大城市由于政策倾斜而拥有更多的资源,从而也成为一块人口磁石,将大量人口吸引过去。千军万马在争北京上海的户口,其次是广州深圳,再不济就是各省会城市。

另一方面,不论是一线,还是二三四线的城市,土地收入都是地方的主要收入来源。虽然中小城市的土地没有一线城市的值钱,但这不会降低地方开发土地的迫切需要。尤其是二线城市,因为收益要比三四线城市可观,所以更能吸引开发商。

但一线城市有着庞大的人口数字作为支撑,相对而言,大城市更容易去库存,而二三四线城市会更难些,尤以二线城市最难。

上海易居房地产研究院12月14日发布的《11月份新建商品住宅库存报告》证实了九哥的判断。报告中提到,截至11月底,一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3859、20154和4098万平方米。

一、三线城市的新建商品住宅库存总量都在四位数,而二线城市要达到五位数。

正是因为二线城市承受着更多库存压力,这些城市的房价下降压力也最高。今年年中公布的关于70个大中城市房价的报告中有一个数据表明,温州、宁波和杭州三个浙江城市的房价已经跌破2010年房价基数。所以,宁波政府出台了补贴大学毕业生买房的政策也就一点也不奇怪了。

今年年中以来,许多之前“被限购”的城市都纷纷提出取消限购。呼和浩特是第一个取消限购的城市。在呼和浩特于今年6月份取消限购的时候,就有媒体报道,呼和浩特当时住宅可售库存高达12万套,而该市平均每月仅成交1000套左右,照此计算,呼和浩特去库存周期差不多需要10年。

当然,理想的空置率并不是0。空置率在多少最为适宜?按照国际惯例,商品房空置率的合理区间是5-10%,10-20%为危险区,20%以上为商品房严重积压。

最多人抢户口的北京空置率是多少?

官方没有明确说法,但欧美同学会副会长王辉耀在“2014亚布力中国企业家论坛第十四届年会”上发言时称,北京市的统计表明,空置率接近30%。

这样的数据,任志强或者不同意,并随时给出详尽的推算。但他到底是认同,中国住房高空置率的问题。



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