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九哥:李嘉诚如何赚内地房奴的钱?  

2015-01-19 09:53:13|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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尽管李嘉诚不承认,但除了“撤资”,实在没有更好的词来描述他从去年年初以来蚂蚁搬家似的一点点把在中国的业务撤出。

和记港陆逾七成股权也快卖给大陆房地产企业泛海控股。去年8月份左右,更有数据指出,一年内,李家父子抛售的楼盘价值已达250亿元。同时,李氏父子已经很久没有新增房地产项目了。

而在撤出之前,李嘉诚的长和系在内地圈下了很多地块。去年8月份的报道所引述数据显示,长和系在全球拥有土地储备为2092万平方米,其中,内地的土地储备高达1652万平方米,占近8成,若按2013年内地土地储备平均成本为2400元/平方米计算,内地项目总值近400亿元人民币。

当然,李嘉诚从内地房地产赚的钱要比他投资下去的高出许多倍。而他的秘诀就是“拖字诀”,或者如行内人所说的“囤地”。

多年来,“长和系”在全国近十个城市十余个项目,均通过“蜗牛式”开发方式,延长土地开发周期从6年到10多年不等。

梳理“长和系”旗下和记黄埔、长江实业多年的业绩报告可发现,在上海、广州、深圳、中山、南京、长春、大连、武汉等城市,这两家企业要完成地产项目的1%,大部分需要长达4年以上。

和记黄埔在北京十三陵附近打造的“皇家别墅”北新嘉园项目一度惹人非议。这个项目距合同约定的“2004年11月”开工时间已过去近10年,但项目依然未见开盘动静。

在和记黄埔2012年的计划中,“皇家别墅”项目在2014年预计完成1%的开发。不过,和记黄埔2013年的业绩报告又称,这个项目预计在2019年才能完成项目1%的开发。

在长和系拖延项目的案例中,最夸张的当属东莞厚街镇的海逸豪庭。这个占地3600万平方米的项目,自上世纪90年代开发至2007年,落成面积还不到1%。

在2007年,东莞国土资源局以“海逸豪庭项目闲置土地最多,时间达到95个月”为由,对东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司开出高达7915万元的土地闲置费罚单。

根据和记黄埔2006年年报,这个项目计划完工时间为2017年。此后和记黄埔又多次将该项目的计划完工时间推后,在和记黄埔2012年年报中,计划完工时间定为2021年。算下来,这个项目的开发周期已经接近30年。

拖延的好处是不言而喻的。从过去十年的记录来看,土地价格每年都在攀升,这就意味着越早拿到土地就越有利,囤地时间越长,土地增值的空间就越大,这是开发商囤地最主要的原因。

延长土地开发周期,和记黄埔可以让旗下的房价和地价在六七年间暴涨几倍。一个极端的例子是上海御翠豪庭项目,最后一期的房价已是当初楼面地价的20多倍。

但是,这种有意拖延项目却是要面临处罚的。根据《闲置土地处置办法》,开发商闲置土地,如果属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的,不做相应处罚,拟订闲置土地处置方案;但如果是企业原因而导致未动工开发满一年的,需按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费;未动工开发满两年的,将会无偿收回国有建设用地使用权,并且土地闲置费不得列入生产成本。

但李嘉诚否认自己囤地的理由是,“内地未有一个政府部门正式发函”。为什么没有地方政府介入呢?

从《华夏时报》引述一些官员的分析看,这是因为地方政府不敢得失李嘉诚。

珠三角某市一位官员分析:“地方政府的领导对长线投资的大企业一直小心翼翼,而对李嘉诚这样的巨鳄更为谨慎,担心稍有不慎,就会失去巨额投资项目。”

“怎么能随便动李嘉诚的利益呢,他在我们这里参与了很多投资建设合作项目。”广东某经济特区城市一位官员透露,如果市里有项目会影响到李嘉诚的项目,市委领导都会“组团到香港”拜访李嘉诚询问意见。

“李嘉诚所投资的项目不仅是房地产,还有港口、码头、物流等领域,对地方税收影响较大。”广东省某市一位曾在经贸系统担任副局长的官员表示,在“牵一发而动全身”的关系影响下,地方政府不敢触碰这些大企业的敏感神经,担心影响这些企业在其他领域的投资。





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