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九哥:背债几千万是怎样的一种体验?  

2015-03-19 09:54:58|  分类: 社会 |  标签: |举报 |字号 订阅

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?故事开头,得先讲讲,好端端的万科高管们怎么会负债。一切开始于去年愚人节。那一天,万科总裁郁亮开了个不大不小的“玩笑”,一瞬间,万科的一线管理层们被悉数拉进行业风险的风口。


这个“玩笑”就是--项目跟投制度。


万科.jpg


万科的项目跟投制度在去年4月1日正式实施,是万科“事业合伙人制度”的一部分。在跟投制度之下,除旧城改造及部分特殊项目外,项目所在一线公司管理层和该项目管理人员必须跟随公司一起投资。跟投份额上限为项目资金峰值的3%。


别以为3%是个小数字,在万科,它分分钟就是几千万的大数目。


以万科今年拿的第一块地皮来说。今年1月,万科用12.1亿购得杭州良渚新城一块商住用地。按业内测算法则,杭州良渚新城的开发成本大概是地价的1.5-2倍,大约在18亿到24亿之间。这一数字的3%就在5400万到7200万之间。也就是说,在良渚新城项目中,杭州万科的公司管理层和项目管理人员,得备好5400万到7200万之间的资金,作为项目跟投款项。


听到这,你也替万科高管们感到头大吧?不过,要是高管们拿不出这笔钱呢?万科总部已备好招数--跟公司借钱,支付市场基准贷款利率,就能受让相应的投资份额。


不借钱,少投点可以么?万科跟投制度没有设置投资比例下限,高管们投多少,可以自己决定。但是,如果投资额太低,集团总部就会怀疑一众高管对项目预期不乐观,继而重新评估项目风险。项目就有可能被say no。

这样不是正好,没有项目,就不用自己掏钱也不用跟公司借钱?别置气了。没项目,业绩考核怎么破?区域公司拿什么买米下锅?一众员工嗷嗷待哺,高管们哪敢怠慢。


所以,万科的高管们只有两条路--要么掏出家底,投资自家项目;要么跟公司借钱,拼了命也要让跟投比例稳在3%附近。


对此,郁亮的考量是,跟投制度下,一线管理层和项目负责人必须强制跟投,因此在拿地上也会更加谨慎,减少盲目拿地的可能性,有利于提高项目经营效益。没错,发迹于VC和PE领域的跟投制度,正是为风险共担而生。


去年的4月1日到5月25日,万科共计有19家公司的29个项目进行跟投。当然,地域差别也显露出来了。深圳项目明显受捧,宁波和南京的项目则人气稍弱。


不过,郁亮期待的激励作用也在发生。


比如,以前出于办公需要,一些公司会在项目现场建临时办公用房,项目完成后再拆掉。现在,这些公司为了节约成本,会选择租项目旁边的农民房。


另外,新项目的预期收益情况、资金回流情况、产品定位和风险控制,也受到了更多的关注和考量。


不过,跟投制度刚刚推出时,却引来业内一片悲戚之声--万科也要拉着员工共担风险了?啧啧啧,看来房地产真的不行了。


万科也算争气,拿出了一份傲娇的2014成绩单--全年实现销售金额2151.3亿元,同比增长25.9%。年累计销售面积1806.4万平,同比增长21.1%。


业绩出炉时,郁亮会心微笑了吧?可是,推行跟投制度之后,郁大帅并不总是春风得意的。


2014年11月,万科集团执行副总肖莉宣布离开万科,并随后加入房多多。4个月后,万科集团高级副总裁毛大庆也宣布从万科离职。

对此,前述万科内部员工如是说:“他(毛大庆)现在去从事的行业,是有人排队送钱来的地方,比强制跟投,累死累活地做一点利润出来,好多了。”


在提出“合伙人制度”的时候,万科总裁郁亮表达了一个美好的愿景:希望万科第四个10年之后,可以培养出200个亿万富翁。


殊不知,在传统房地产遭遇挑战,新模式又处于探讨阶段的情况下,“跟投制度”也以风险共担的方式,把万科高管们拉到了行业风险的风口。为了让这个美好愿景实现,郁大帅还得好好想想,怎么不让万科出现下一个出走的“毛大庆”。




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