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山人:招商地产停牌 蠢蠢欲动的“资源整合”?  

2015-04-08 09:19:06|  分类: 社会 |  标签: |举报 |字号 订阅

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九个头条网讯:近年来招商局集团的地产业务整合一直备受关注。在地产业务方面,招商局集团主要通过蛇口工业区、漳州开发区等提供成片开发综合服务,并通过招商地产从事房地产开发业务,但集团与子公司之间存在很多业务交叉重叠,将地产业务整合进招商地产被认为是招商局集团业务整合的一大方向。


1、以蛇口为代表的片区开发



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招商局集团创立于1872年晚清洋务运动时期,是一家颇具历史的老牌央企,交通、金融、地产是其三大核心产业。


地产业务方面,招商局集团主要涉及成片开发区建设和地产开发,蛇口工业区则是成片开发区建设的代表以及招商局集团发展地产业的基石,招商地产则是地产开发的代表企业。


目前,招商局集团的土地储备主要位于深圳蛇口、前海,福建漳州。


蛇口占地面积约11平方公里(等于1100万平方米)。1979年1月经国务院批准,招商局集团在深圳蛇口全资设立招商局蛇口工业区有限公司(下称“蛇口工业区”),成为中国第一个对外开放的工业区。


目前,蛇口工业区正在积极推进“再造新蛇口”工程,推动园区的产业升级。其中,“蛇口网谷”项目已聚集了互联网及电子商务企业70余家;海上世界城市综合体总占地面积约45公顷,总建筑面积约100万平方米,2013年12月新海上世界商业正式开业,推动了商业模式创新和再造新蛇口的进展。


2003年,在深圳市政府的支持下,招商局集团获得了深圳宝安光明南(现为光明新区)2平方公里(等于200万平方米)工业用地,为蛇口工业区产业转型和社区升级改造提供了新的空间。2011年3月,招商局集团与深圳市签署了全面战略合作框架协议,将在光明新区投资建设“智慧城”项目。


2011年6月,招商局集团又以64.4亿元竞得深圳蛇口太子湾总计69.8万平方米的地块项目,拟建建筑面积170万平方米。


2、以商住为主的招商地产


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作为招商局集团唯一的房地产业务上市平台,招商地产在整个集团的地产业务发展中扮演了重要角色。


招商地产前身为蛇口招商港务股份有限公司,主要经营港口业务。经历多次调整之后,于2004年正式更名招商地产,主营房地产业务。其控股股东为蛇口工业区,最终控制人为招商局集团。


招商地产是国内最早的房地产公司之一,与万科、保利、金地齐名。


2014年,招商地产实现签约销售面积364.28万平方米,同比增加32.92%,签约销售金额510.49亿元,同比增加18.18%。


截至2014年底,招商地产分别在深圳、北京、上海、广州等30个大中城市地区拥有项目,累计开发面积逾3000万平方米。


与大部分房企减少拿地、放缓开工节奏不同,招商地产过去一年拿地颇为积极,其在上海、广州、深圳、南京等核心城市通过招拍挂、收购等多种方式,新增项目资源610.74万平方米,其中权益面积466.23万平方米。


值得注意的是,背靠招商局集团,招商地产在获取土地资源上拥有成本和效率优势。


中投证券研究报告指出,招商局集团产业协同向全国各地拓展,与地方政府进行全面战略合作,一方面显著增强招商地产在当地拓展的优势,另一方面区域综合开发领域的合作将直接给招商地产带来可观的资源。招商局集团与地方政府存在利益互补关系是招商地产能够持续获取低成本资源的坚实保障。


蛇口工业区的海上世界就是产业协同的成果,也是招商地产商业项目的主要所在地。蛇口海上世界以重新装修打造的明华轮为中心,在近100万平方米的面积内,新建包括地标建筑招商局广场、金融中心二期、太子广场二期等3个甲级写字楼项目,还有由建筑大师桢文彦担纲设计的文化艺术中心、希尔顿酒店、海上世界广场和滨海公园等。


中银国际今年1月对招商地产的调研纪要显示:“今年起,招商地产将充分利用集团资源做大规模。招商局集团在蛇口、前海、漳州等地项目的住宅类产品或陆续交由公司打造,同时招商局集团在深圳、厦门、青岛、上海等港口均有投资,未来将进行港口升级打造综合体,部分项目将交由公司开发。”

3、招商地产、银行双停牌 招商局资源大整合?



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4月3日,当股市又以一支阳线收尾之时,两家重量级上市公司的停牌引燃了市场预期。当天,招商局集团旗下的招商银行和招商地产同时刊发停牌公告,称公司正在筹划重大事项。


停牌公告并未透露更多信息,不过随后市场上对停牌原因进行了多种猜测。随后有消息称,招商局集团将把名下位于深圳前海深港现代服务业合作区所拥有的3.9平方公里土地作价3500亿元注入招商地产,招商地产用该土地在招商银行抵押7成贷款,招商银行再通过增发扩大招商局集团持有的股票比例。如此一来,招商地产土地储备将增加1170万平米,市值从823亿增加到1823亿,直接超过万科的1500亿,成为中国最大的房地产公司。招商局也通过股票增发加大招商银行的股票持有比例,保住招商银行第一大股东的地位。


还有人猜测,招商地产与招商银行停牌重组,主要是因资产置换,招商银行的房贷资产注入招商地产,置换招商地产的房产土地。


对于这些传言,招商地产董秘刘宁表示并未听说过。不过值得一提的是,招商地产官方微博则在4月4日以“招商动态”的话题发布了此类猜测和传闻的微博信息。


作为停牌的另一方,招商银行受到的关注更多。此前资本大鳄安邦保险通过一系列对招商银行股票的增持,已经逐渐逼近招商局集团的第一大股东地位。招行发布的2014年财报显示,安邦持有该行27亿股,占股比例为10.72%,为第二大股东,与第一大股东招商局集团相差9.28个百分点。外界早有分析,招商银行可能通过员工持股来增加外部力量收购的难度。


在招行的2014年业绩说明会上,招行高管曾表示,招行本身已是混合所有制企业,未来主要是做好股权激励,包括针对员工和高管的股权激励。此次停牌若与股权激励相关,则既可以完成对资本大鳄的阻击,又能达到进行混合所有制改革探索的目的。


李建红曾表示,虽然招行已是混合所有制银行,但其体制可能还没有完全符合混合制优质企业的结构和体系,还有进一步完善的空间。


4、整合早有前兆,实际蓄势待发!


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资源整合的猜测并非空穴来风,早前就有征兆。


招商局集团董事长李建红曾在今年1月下旬的招商局集团内部会议上指出,今后一段时间内,招商局集团特别要抓住“一带一路”战略、自贸区扩区、国企改革、资本市场发展等重要机会,抓紧推动实施一批有影响的重大项目。李建红表示,要综合运用兼并收购、存量整合、行政划拨等方式获取外部资源。


除此以外,今年3月23日,招商地产董秘刘宁在投资者互动平台上表示,招商地产将伺机参与招商局集团在前海的开发建设,具体方式确定后公司会按规定披露相关信息。


资料显示,招商局集团旗下拥有包括招商局国际、招商轮船(7.48, 0.40, 5.65%)、招商局公路、招商银行、招商证券(34.91, 1.96, 5.95%)、蛇口工业区以及直投基金管理平台招商局资本等公司。在2月5日召开的招商局集团年会上,集团董事长李建红指出,集团今年要紧紧把握住几个重要抓手,推动全局工作,尤其要做好自贸区、一带一路、国企改革、创新驱动和改进管控模式这五篇“大文章”。


中银国际今年1月对招商地产的调研纪要中就写道:“招商地产今年起将充分利用(招商局)集团资源做大规模,集团在蛇口、前海、漳州等地项目的住宅类产品或陆续交由招商地产打造。集团在深圳、厦门、青岛、上海等港口均有投资,未来将进行港口升级打造综合体,部分项目将交由招商地产开发。”


(注:本文综合整合自新浪乐居、第一财经日报、新金融观察。)

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