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大城市化和居民加杠杆能支撑房价多久   

2016-07-11 11:05:19|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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对于当前过快上涨的房价,7月7日,李迅雷发文称,高房价主要是由于大城市化和居民加杠杆支撑起来的。但是能撑多久确是一个未知数。对当前的房价,李迅雷做了以下几点分析:

  

1、 大城市化助推二线城市房价上涨

 

李迅雷表示,目前房价上涨主要是一种货币现象,而在2010年及之前则主要表现为人口现象。逻辑在于,2010年中国新增农民工数量创出1200万的历史新高,表明2010年是流动人口最多的一年,同时,也是16-64岁劳动年龄人口占比最高的一年,这也使得2010年房地产开发投资增速达到33%的历史峰值。2011年开始,新增农民工数量和劳动年龄人口均出现下降,房地产开发投资增速也掉头向下,同时,GDP增速也出现了持续至今的回落,这表明,2010年之后支撑房价继续上涨的因素,主要是货币超发,其扩张的速度远超GDP增速。

  

他同时指出,虽然目前房价上涨主要表现为货币现象,但人口迁徙对房价的拉动作用仍然存在,尽管中国的城市化进程已经到了后期,但大城市化率不高,三四线城市向一、二线城市迁徙的过程远未结束。同时,一二线城市内部为了获得更多的公共服务资源,也存在市内城市化和居住地的再选择过程,从而使得购房需求持续高涨。

  

相对而言,一线城市的人口增速已经明显放缓,这是国家在政策上严格限制超大城市人口流入的结果,如上海去年已经出现了人口负增长。因此,一线城市房价的上涨,更体现为一种货币现象,即居民购房加杠杆;二线城市则是人口现象和货币现象兼而有之。

  

2、 居民房贷大幅攀升的势头能否遏制

  

李迅雷表示,从五月份的信贷数据看,居民的中长期贷款(绝大部分为房贷)增长较高,大约为5000亿左右,这就使得前5个月的居民新增房贷达到18000亿左右,六月份是信贷数据尚未出台,估计上半年新增房贷会超过2万亿,比去年同期增长60%,假如今年全年的新增房贷达到4万亿,则居民房贷余额就达到20万亿,虽然从总量看并不算高,但增量过大,反映了居民投资房地产的杠杆率大幅提升。

  

他指出,居民房贷增速的上升是从2013年开始的,与之相对应的是,2013年商品房销售面积达到13亿平方米,创出历史新高,这一方面反映了中国经济对货币扩大的依赖度较高,另一方面,购房也成为对付货币超发的主要手段。

  

对于从2013年开始,居民购房的杠杆率上明显上升问题,李迅雷表示,可能有以下几方面原因:第一,房价不断上涨导致靠自筹资金购房难度增加;第二,在国家抑制投资投机性购房的政策下,刚需和改善型购房的比例增加,这部分购房者以中产为主,需要外部融资购房,与过去的富豪或购房团买房有本质区别;第三,2013年以后,贷款利率不断下行,加之今年国家下调购房首付比例,则进一步刺激了房贷规模的提升;第四,反腐因素导致灰色收入较高的群体购房意愿大幅下降。

  

李迅雷分析,不妨来看一下今年各地出台的购房刺激政策:江西省降低首付、农民购房有补贴、加大货币化安置比例;山西省支持农民工购房、强化公积金消费,打通商品房、保障房通道;广西加快农民工市民化,建立购租并举的住房制度。总体来看,房地产高库存地区鼓励居民加杠杆购房,房价上涨过快的地区则采取各种限购措施。

  

问题在于,高库存地区尽管鼓励购房,但还是不改高库存现状;房地产热门城市尽管已经是低库存了,但居民购房总体看还是在加杠杆。因此,不能简单地根据政策导向进行演绎,认为政策目标能够顺利实现,还是要看销售量和销售结构的变化。估计下半年住宅的总销量还是会维持上升势头,尽管国家对住宅供不应求地区还会出台调控政策,但房地产结构分化的趋势还会延续,这是由于中国大城市化进程尚未完成。所以,不能期望调控政策的出台就会使得居民购房加杠杆就会“理性回落”。

  

3、房贷最终会从优质贷款变为劣质贷款

  

李迅雷指出,在经济下行的过程中,银行的不良贷款率也在快速上升,因此,各大银行纷纷推出优惠举措来争取居民房贷,因为房贷已经成为不良率最低的贷款了。但世界上没有一劳永逸的好事,美国的次贷危机就是居民房贷出现违约引发的。过去,温州地下钱庄的坏账率曾经远低于银行坏账率,大家都说民间的信用好,如今,民间金融的违约事件频发,小贷公司不良率高企等问题,也充分说明没有一成不变的东西。所以,当房价上涨的时候,房贷当然是优质贷款,就像当GDP增速上行的时候,银行都争相给高增长企业放贷一样。

  

从表象看,房地产甚至在很多二线城市也出现了供不应求的局面,即便是原先被认为的鬼城,房地产销量也比去年同期增长了50%以上,不少原本取消限购的城市,又有重新限购,有关征房产税的传闻也再度泛起。这些迹象似乎表明,房价见顶还为时尚早,因为今后至少还可以取消限购来阻止房价下跌啊。但因为住宅既然耐用消费品,又是投资品,作为投资品,其供求关系取决于房价走势,房价如果向下拐点确立,则供求关系马上逆转。

  

4、观察房价见顶的窗口有哪些

  

李迅雷指出,房价何时出现向下拐点,确实不好预测,就像预测股市何时见顶或何时见底一样,因为影响房价的因素太多,政策也会调控或管制市场,你能预测准政府可能采取哪些极端政策吗?

  

有人问房产税推出是否会导致房价下跌?李迅雷表示应该不会,因为中国经济目前高度依赖房地产,政府应该不会搬起石头砸自己的脚。发达国家有三大缩小贫富差距的税:房产税、资本利得税和遗产税,这三大税中国目前都没有征收,房产税只是长期试点。一般国家把这些税种纳入到税收体系中正常运作,而中国则往往把这些税种当成政策导向,具有较强的功利性。

  

不过,李迅雷认为,需要关注的是居民购房的杠杆率情况,房贷余额的变化是一个观察窗口,尽管居民还可以通过民间融资来购房。假如2017年居民新增房贷的规模比2016年继续提高30%以上,可能会出现类似2015年6月份的股灾情形了,那时也是股市的场内场外双向融资猛增,政策一收紧,则市场大跌。目前看,政策上已经开始行动,防患于未然,效果如何,还需要观察。

  

此外,通胀率的变化也是一个观察房价变化的窗口。今年经济运行至今,CPI应该低于年初预期,但全球性的货币超发问题始终是存在的,因此,CPI何时起来,也是关系到货币政策何时收紧的问题。货币政策一旦收紧,则利率上升,对房价的负面冲击肯定会有的。不过,目前似乎存在一定的悖论,即货币超发已经那么多年了,其效应主要体现为资产价格的上涨,包括近期的贵金属和石油等部分大宗商品价格的上涨。但中国的CPI与GDP关联度更大,而M2则与房价的关联度更大些。若GDP起不来,则CPI也不用太担心。很多问题存在却僵持着。

  

观察房价变化的第三个窗口,可能是金融机构之间会否出现信用风险,或者是其他资产价格泡沫的破灭会否导致房地产业的引火烧身。实体经济的不景气已经成为共识,债务规模不断上升,尽管问题主要出在企业债务层面,而企业债务主要表现为国企的债务,但国企有政府信用作为背书,故企业高债务之下似乎还是看不到爆发系统性风险的直接诱因。

  

因此,房价或许可以连续上涨20年,但总是有顶的,无论政策怎样调控,市场总有市场的波动铁律,全世界没有一个国家的房价能够走L型。随着人口老龄化和流动人口的减少,作为耐用消费品的房子的需求总是下降的,一轮房地产周期大致都是18-25年,包括上涨和下跌全过程。当然,除了关注房价何时见顶的各个窗口之外,房地产的流动性更值得关注,因为楼市不同于股市,前者的流动性风险会更大,届时不是你想卖就能卖得掉。

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